Fiscalité des SCPI : comment payer moins d'impôts ?

Lorsqu’on détient directement des parts de SCPI, plusieurs types de revenus peuvent être générés : loyers (revenus fonciers), gains financiers issus de la gestion de trésorerie, et éventuelles plus-values lors d’une revente.

Revenus fonciers : deux régimes d'imposition
Le régime réel

Obligatoire dès que vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, ce régime impose les loyers nets (revenus bruts diminués des charges déductibles, telles que les frais de gestion, intérêts d’emprunt ou charges immobilières) selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Au total, les taux d’imposition peuvent varier de 28,2 % (pour les revenus les plus faibles) jusqu’à 62,2 % pour les plus hauts revenus, en incluant, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Le régime microfoncier

Ce régime simplifié s’applique aux contribuables percevant moins de 15 000 euros annuels en revenus fonciers, sous conditions précises : vous devez également être propriétaire d’au moins un bien immobilier loué nu en direct (hors SCPI).

Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts, limitant la base imposable à 70 % du montant perçu, applicable à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Attention toutefois, ce régime ne s’applique pas aux revenus relevant d’autres catégories fiscales, comme le LMNP, ni à certains dispositifs fiscaux spécifiques (Malraux, Censi-Bouvard, etc.).

Revenus financiers : flat tax ou barème progressif ?

Les revenus issus des placements financiers réalisés par la SCPI (gestion de trésorerie) sont fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Deux options s’offrent au contribuable :

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), appliqué au taux en vigueur (30 % en principe, mais pouvant atteindre 31,4 % en 2026 selon la nature des revenus, du fait de l’évolution des prélèvements sociaux).

Le barème progressif de l’impôt sur le revenu, en cochant la case 2OP, option pouvant être avantageuse pour les contribuables faiblement imposés (TMI de 0 % ou 11 %).

SCPI étrangères : une fiscalité particulière

De plus en plus de SCPI investissent hors de France, notamment en Europe du Nord, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou en Italie. Cette internationalisation modifie sensiblement le traitement fiscal des revenus distribués.

Les revenus immobiliers perçus à l’étranger sont en principe imposés dans le pays de situation de l’immeuble, conformément aux conventions fiscales internationales signées par la France. Pour éviter une double taxation, ces mêmes revenus bénéficient en France d’un mécanisme correcteur, le plus souvent sous la forme d’un crédit d’impôt.

Concrètement, les loyers issus des immeubles étrangers :sont imposés localement, selon la fiscalité du pays concerné. Ils restent pris en compte pour le calcul de l’impôt français, mais donnent droit à un crédit d’impôt venant neutraliser tout ou partie de l’imposition française correspondante.

Selon les conventions, ce crédit d’impôt peut être égal à l’impôt français correspondant (cas le plus courant, notamment pour l’Allemagne), ou calculé selon une méthode dite d’exonération avec progressivité, où les revenus sont exonérés mais influencent le taux global d’imposition du foyer.

Dans la pratique, cette fiscalité aboutit souvent à une imposition effective plus douce que celle des SCPI 100 % françaises, en particulier pour les contribuables situés dans les tranches marginales élevées.
Les revenus étrangers restent certes soumis aux règles déclaratives françaises, mais échappent généralement aux prélèvements sociaux français, ce qui constitue un levier d’optimisation important.

Les revenus issus de SCPI étrangères ne sont jamais préremplis. Le porteur de parts doit déclarer les revenus de source étrangère sur le formulaire 2047, les reporter sur la déclaration 2042, en précisant le montant des impôts acquittés à l’étranger afin de bénéficier du crédit d’impôt.

Les sociétés de gestion fournissent ces informations via l’IFU, mais la responsabilité finale de la déclaration incombe toujours au contribuable.

Toutes les SCPI étrangères ne se valent pas fiscalement. Les règles diffèrent selon : le pays d’implantation des actifs, le niveau de retenue à la source locale, la convention fiscale applicable, et la part exacte de revenus étrangers dans la distribution globale.

D’où l’importance, avant d’investir, de ne pas se limiter au rendement facial, mais d’analyser le rendement net après fiscalité, en tenant compte de sa propre situation fiscale.

Plus-values de cession des parts de SCPI

En cas de revente des parts, les plus-values immobilières sont soumises à une imposition de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Des abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement, conduisant à : une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

En cas de moins-value, celle-ci peut être imputée sur des plus-values immobilières de même nature réalisées au cours des dix années suivantes.

Détention via une assurance-vie

Lorsque les parts de SCPI sont logées dans un contrat d’assurance-vie, les revenus ne sont pas imposés au fil de l’eau. Ils sont capitalisés dans la valeur du contrat et ne deviennent fiscalisables qu’au moment des rachats, selon le régime propre à l’assurance-vie.

SCPI et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI et doivent être déclarées, y compris lorsqu’elles sont détenues via un contrat d’assurance-vie, à hauteur de leur quote-part immobilière.

L’assiette retenue correspond à la valeur vénale des parts au 1er janvier de l’année d’imposition, telle que communiquée par la société de gestion.
 

L’IFI s’applique dès lors que le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros.

Lorsque les parts de SCPI sont détenues en démembrement de propriété, les règles d’imposition à l’IFI obéissent à un principe clair : l’IFI est en principe supporté par l’usufruitier, et non par le nu-propriétaire.

Usufruitier : il doit déclarer la valeur totale des parts de SCPI (et non la seule valeur de l’usufruit) dans son patrimoine taxable à l’IFI.

Nu-propriétaire : il est exonéré d’IFI sur les parts de SCPI démembrées pendant toute la durée du démembrement.

Ce mécanisme vaut notamment pour les démembrements temporaires (souvent utilisés dans une optique de transmission ou d’optimisation patrimoniale), viagers, ou organisés entre personnes physiques.

Exceptions et points de vigilance

Certaines situations particulières peuvent déroger à ce principe, notamment lorsque le démembrement résulte : d’une succession, ou d’une donation sans charge.

Dans ces cas précis, la charge de l’IFI peut être répartie selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété. Ces situations restent toutefois minoritaires et très encadrées juridiquement.

Le démembrement de parts de SCPI constitue ainsi un outil d’optimisation à la fois fiscale et patrimoniale : il permet au nu-propriétaire d’échapper temporairement à l’IFI, tout en préparant la reconstitution de la pleine propriété à terme, sans frottement fiscal supplémentaire.

Pour les patrimoines proches ou exposés au seuil de l’IFI, ce mode de détention peut avoir un impact significatif sur l’assiette taxable, à condition d’être correctement structuré et suivi dans le temps.

Déclaration : l’importance de l’IFU

Pour remplir correctement votre déclaration, la société de gestion vous transmet un document clé : l’imprimé fiscal unique (IFU). Celui-ci récapitule l’ensemble des éléments nécessaires à la déclaration des revenus de SCPI.

Attention : les revenus issus des SCPI n’apparaissent pas sur la déclaration préremplie. Le contribuable demeure entièrement responsable de leur déclaration exacte et complète, sous peine de redressement fiscal.